La Cour de Cassation vient de rendre un nouvel arrêt en faveur de l’exécution forcée des promesses de vente, considérant que l’exécution forcée doit s’appliquer, quelle que soit la date de la conclusion de la promesse, entérinant la rétroactivité de son revirement de jurisprudence du 23 juin 2021.
Pour rappel, une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure un acte définitif de vente dans le cas où le bénéficiaire souhaiterait contracter et décide de lever l’option. Pendant la période d’option, deux possibilités sont ouvertes, soit le bénéficiaire accepte et le contre de vente est formé à cette date (levée de l’option), soit il refuse et le contrat n’est pas formé.
La difficulté qui s’est posée à de nombreuses reprises devant les tribunaux est de savoir ce qu’il devait se passer quand le promettant se rétracter pendant le temps normalement laissé au bénéficiaire pour faire son choix. Quelle sanction appliquer ?
Un petit point chronologique s’impose :
- Auparavant, la jurisprudence considérait que la rétractation de la promesse par le promettant avant la levée d’option du bénéficiaire n’ouvrait droit qu’à des dommages et intérêts envers le bénéficiaire, excluant d’obtenir une exécution forcée de la promesse, et donc la vente devant un Tribunal.
- L’Ordonnance du 10 février 2016 a codifié les promesses unilatérales dont le régime résultait auparavant de la jurisprudence. Elle consacre désormais l’exécution forcée du contrat promis, allant à l’encontre de la jurisprudence. Ainsi, l’article 1124 alinéa 2 du Code civil dispose que « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
Désormais, le bénéficiaire de la promesse unilatérale peut donc lever l’option après la révocation du promettant et demander l’exécution forcée du contrat de vente.
- Toutefois, la réforme n’étant entrée en vigueur que le 1er octobre 2016, l’article 1124 du Code civil n’avait pas vocation à régir les promesses unilatérales conclues avant cette date.
La jurisprudence ancienne, hostile à l’exécution forcée, était donc maintenue pour les promesses unilatérales conclues avant le 1er octobre 2016, ce qui pouvait aboutir à des solutions différentes selon la date de conclusion de la promesse.
- Dans son arrêt du 23 juin 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le débiteur d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
Application de cette sanction même à une promesse de vente consentie antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016
La Cour de cassation poursuit l’homogénéisation de sa jurisprudence avec ce nouvel arrêt. Toutefois, on peut y voir une insécurité juridique puisque la Cour de Cassation reproche à la Cour d’appel d’avoir jugé en conformité avec la jurisprudence de son époque (décision de la Cour d’appel rendu antérieurement à son arrêt du 23 juin 2021) et donc in fine d’avoir bien jugé.
Un conseil est rigueur : anticiper et éviter un contentieux, c’est être rigoureux dans la rédaction des actes. L’accompagnement des clients passe par une rédaction adaptée à leur situation. L’exécution forcée est de droit, mais rien n’interdit aux parties d’aménager les conséquences de l’éventuelle rétractation du promettant en prévoyant que la rétractation ne pourra être sanctionnée par l’exécution forcée du contrat envisagé, mais seulement par l’allocation de dommages et intérêts.
